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               新聞動態/常見問題
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              就因為合同少寫了3個字,竟然讓公司少交了15萬的稅!


              業務案例:

              A房地產公司開發了一片工業園區,工業園區設計成獨立的倉庫和廠房,該工業園區開發完成以后,房地產公司作為自持物業對外出租。


              由于工業園區所處地理位置相對偏遠,出租率不太理想,A公司為了吸引客戶,想推出第一年免租的營銷政策,從第二年開始計算租金。


              以下是廠房對外出租的情況:

              A房地產公司將其中一棟廠房出租給B公司,該廠房財務核算的資產原值為1500萬元(含土地),出租條件為:2017年免租金,2018年租金100萬,2019年租金100萬,合同三年簽訂一次。


              兩種合同方案對比:

              第一種合同簽訂方式:2017年免租金、2018年租金100萬元、2019年租金100萬元,合同三年簽訂一次。


              第二種合同簽訂方式:2017年至2019年租金200萬元,合同三年簽訂一次。


              納稅解析:

              一、增值稅

              1、根據 財稅(2016)36號附件一  相關規定。

              按照標的物的不同,經營租賃服務可分為有形動產經營租賃服務和不動產經營租賃服務,提供不動產租賃服務適用增值稅稅率為11%,征收率為5%。


              2、根據國家稅務總局公告  2016年第86號 第七條規定:

              納稅人出租不動產,租賃合同中約定免租期的,不屬于視同銷售服務。 


              結論:針對以上案例,結合相關政策,我們得知,對于出租土地或房屋等不動產,如果協議中約定有免租期的,免租期間無需視同銷售,也就是說免租期間無需視同銷售繳納增值稅。無論選第一種合同還是第二種合同都相差無幾,所以,重頭戲是下面的。


              二、房產稅

              ????????根據《房產稅暫行條例》相關第三條規定:


              房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度,由省、自治區、直轄市人民政府規定。


              沒有房產原值作為依據的,由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。


              房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據。


              第四條規定,房產稅的稅率,依照房產余值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的,稅率為12%。


              根據 財稅〔2010〕121號 第二條規定:對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。


              因此,前文兩種不同的合同簽訂方式,對房產稅的繳納將產生重大影響:

              第一種合同簽訂方式(第一年免租)應繳納房產稅:

              2017年應繳房產稅:1500×(1-20%)×1.2%=14.4萬元(假設當地房產稅按房產原值減除比例為20%)

              2018年應繳房產稅:100×12%=12萬元

              2019年應繳房產稅:100×12%=12萬元

              2017年-2019年應繳房產稅:14.4+12+12=38.4萬元

              第二種合同簽訂方式應繳納房產稅:

              2017年-2019年應繳房產稅:200×12%=24萬元

               

              結論:通過以上案例分析我們發現,企業在生產經營過程中合同簽訂是一件多么重要的事情,僅僅是“免租金”這三個字,卻將讓企業多繳房產稅14.4萬元?。?!


              該案例僅僅只是一個籌劃思路,實操中,多繳房產稅的現象說不定遠遠大于這個金額。


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